- Evergrande ist Chinas zweitgrößtes Immobilienunternehmen.
- Als das Unternehmen Schwierigkeiten hatte, die Gläubiger zurückzuzahlen, reagierten die globalen Märkte mit Ausverkäufen.
- Nachdem vier Zahlungen ausgeblieben waren, leistete das Unternehmen eine wichtige Zahlung an die Anleiheinhaber, um einen Zahlungsausfall abzuwenden.
- Es tauchen Fragen auf über ein Rettungspaket der Regierung und ob Evergrande tatsächlich zu groß ist, um zu scheitern.
Dieser Artikel wurde am 26. Oktober 2021 aktualisiert.
Die Nachricht, dass Evergrande, das am höchsten verschuldete Immobilienunternehmen der Welt, kurz vor dem Zusammenbruch stand, ließ die globalen Märkte im vergangenen Monat einbrechen. Das Unternehmen hatte Investoren gewarnt, dass es mit seinen Schulden und der Ratingagentur in Zahlungsverzug geraten könnte Fitch hatte gesagt, dass der Ausfall „wahrscheinlich erscheint“ während MoodysEr hatte gesagt, Evergrande hat kein Geld und keine Zeit mehr.
In den ansonsten düsteren Aussichten für Evergrandes Schuldenkrise trat letzte Woche ein unerwarteter grüner Trieb auf, als es dem Immobilienentwickler gelang, 83 Millionen US-Dollar für eine wichtige Offshore-Anleihezahlung zu überweisen. Das Unternehmen hat auch Fotos von der Wiederaufnahme der Bauarbeiten einiger seiner Projekte in der Provinz Guangdong veröffentlicht, die aufgrund der finanziellen Probleme des Bauträgers gestoppt wurden. Diese positive Wendung der Ereignisse folgte dem gescheiterten Deal mit Hopson Development Holdings dass der Rivale die Hälfte der Serviceeinheit von Evergrande kauft.
Was ist mit Evergrande passiert?
Evergrande (ehemals Hengda Group), 1996 von Xu Jiayin gegründet und mit Hauptsitz in Shenzhen, China, expandierte während des chinesischen Wohnungsbaubooms schnell, kaufte Land und lieferte über 1300 marktgerechte und luxuriöse Wohnungen in mehr als 280 Städten in ganz China.
Als sich der Verkauf von Wohnimmobilien in den letzten Jahren verlangsamte, stieg die Verschuldung von Evergrande und das Unternehmen diversifizierte sich in andere Sektoren wie Elektrofahrzeuge, Fußball und sogar Mineralwasser. Evergrande beschäftigt direkt 200.000 Mitarbeiter und ist indirekt verantwortlich für schätzungsweise 3,8 Millionen Arbeitsplätze jährlich.
Auch wenn noch nicht klar ist, was in den kommenden Tagen mit Evergrande passieren wird, ist klar, dass die Welt die Vermögenspreise und den Schuldenstand genau beobachten muss, um die Gesundheit einer bereits fragilen Weltwirtschaft zu erhalten.
—Alice Charles Project Lead, Cities, Infrastructure and Urban Services Platform and Kalin Bracken Lead, Real Estate, World Economic Forum
Ein regulatorischer Sturm braut sich zusammen
Die staatliche Regulierung im chinesischen Immobiliensektor hat zugenommen, da die Regierung daran gearbeitet hat, die steigenden Immobilienpreise und die übermäßige Kreditaufnahme zu kontrollieren.
Im Jahr 2020 hat die Regierung bestimmten Entwicklern die „drei roten Linien“ auferlegt, um den Schuldenstand einzudämmen, und sie zum Schuldenabbau gezwungen. Der Richtlinien mit drei roten Linien erfordern:
1. Obergrenze von 70 % der Verbindlichkeiten gegenüber Vermögenswerten (ohne Vorauserlöse aus vertraglich veräußerten Projekten)
2. 100 % Obergrenze der Nettoverschuldung zum Eigenkapital
3. Verhältnis von Barmitteln zu kurzfristigem Fremdkapital von mindestens eins
Dies führte dazu, dass Evergrande erfolglos versuchte, einen Teil seines Geschäfts zu verkaufen, was durch einen durchgesickerten Brief von Evergrande an die Regierung im September 2020 belegt wurde, in dem sie um Hilfe gebeten wurden, da sie mit einer Liquiditätskrise konfrontiert waren, die zunehmende Besorgnis der Anleger auslöste. Schätzungsweise zwei Drittel der Verpflichtungen von Evergrande bestehen gegenüber Hausbesitzern, die für fast . im Voraus bezahlt haben 1,4 Millionen unbebaute Wohnimmobilien.
Die Regierung hat auch daran gearbeitet, die Immobilienpreise zu kontrollieren, was die Renditen der Bauträger und die Fähigkeit zur Zahlung ihres Schuldendienstes weiter beeinträchtigen könnte. Wohnen ist eine wichtige Quelle für das Vermögen der privaten Haushalte in China, und wenn es der Regierung gelingt, die Preise für Wohnimmobilien zu senken, könnten bestehende Hypothekeninhaber ihr Eigenkapital verlieren. Die Verschuldung der privaten Haushalte in China beträgt jetzt 62 % des BIP, die größtenteils durch Hypotheken für Wohnimmobilien erworben wurde. Dies ist ein Grund für die hohen Schulden von Evergrande.
Das zunehmende regulatorische Umfeld in China könnte auch weitere ausländische Investitionen abschrecken, wie kürzlich zu beobachten war, als Blackstone die Pläne zur Übernahme von SOHO China aufgrund längerer behördlicher Überprüfungen des Deals aufgab.
Die Verlangsamung des chinesischen Immobilienmarktes ist auch ein Grund für die Schulden von Evergrande.
Bild: Statista
Evergrande Schulden – Ein Dominoeffekt
Bereits 2018 hat die chinesische Zentralbank in ihrem Bericht zur Finanzinstabilität hervorgehoben, dass Unternehmen wie Evergrande ein systemisches Risiko für das Finanzsystem des Landes darstellen könnten. Evergrande hat ein riesiges Netz von Auftragnehmern und anderen Unternehmen in der Region, denen Geld vom Bauträger geschuldet wird.
In den letzten Wochen haben sich die Ansteckungsängste verstärkt, da 128 Bankinstitute und 121 Nichtbanken mit Evergrande konfrontiert sind.
Der S&P 500 fiel um 2,24%, sein schlimmster Tag seit Mai und der VIX, ein Index, der die S&P-Volatilität misst, erreichte 26,7%, den höchsten Anstieg seit Mai. Es gibt auch Bedenken hinsichtlich der Auswirkungen auf Rohstoffe, wenn die Nachfrage aufgrund einer sich verlangsamenden Bautätigkeit nachlässt, da die Metallpreise während des Handels am Montag einen Einbruch erleiden.
Trotz der Bemühungen von Evergrande, das Vertrauen zu stärken, wobei der Vorsitzende versprach, Verantwortung zu übernehmen, Die Märkte suchen jetzt nach Peking, um die Ansteckung einzudämmen.
Die Immobiliensituation in China
Evergrande ist nicht der einzige chinesische Entwickler in Schwierigkeiten. China Properties Group Kürzlich mit Noten im Wert von 226 USD in Verzug geraten, während Modernes Land bat die Anleger um zusätzliche Zeit, um eine am 25. Oktober fällige Anleihe in Höhe von 250 Mio Fitch hat das Rating von Sinic Holdings auf C . herabgestuft und Fantasie 315 Millionen US-Dollar an Kreditgebern nicht zahlen konnte, davon 206 US-Dollar Anleiherückzahlung und a 109 Millionen US-Dollar von Country Garden, Chinas zweitgrößter Immobilienentwickler. Ende Oktober, Moody’s herabgestuft sieben großen chinesischen Immobilienunternehmen aufgrund düsterer Verkaufs- und Finanzprognosen. Eine aktuelle Prognose von Nomura Holdings deutet darauf hin, dass Chinas Immobiliensektor mehr als Schulden in Höhe von 5 Billionen US-Dollar.
Chinas Immobilienmarkt macht einen satt 30% des BIP des Landes, 41% der Vermögenswerte des chinesischen Bankensystems sind entweder direkt oder indirekt mit dem Immobiliensektor verbunden und 78% des investierten Vermögens städtischer Chinesen stecken in Wohnimmobilien. Um die Angst vor einer Ansteckung auf dem chinesischen Immobilienmarkt zu zerstreuen, hat Peking zugesagt, nachgelagerte Auswirkungen auf andere Immobilienunternehmen in der Region zu verhindern. Es bleibt jedoch große Ungewissheit, ob die Regierung im Falle eines Zahlungsausfalls einspringen wird, um Evergrande selbst zu unterstützen.
Chinesische Politiker haben ihre Bemühungen fortgesetzt, spekulatives Verhalten und übermäßige Verschuldung einzudämmen, und haben kürzlich einen Vorschlag vorgelegt, um Steuern erheben sowohl auf Gewerbe- als auch auf Wohnimmobilien. Der Schritt, der die Wirtschaft transformieren würde, würde dazu beitragen, der Regierung eine alternative Einnahmequelle zu den Landverkäufen zu bieten, die zur Überhitzung beigetragen haben.
Die Situation in China ist ein potenzieller Kanarienvogel in der Kohlemine, da die Immobilienpreise auf den wichtigsten globalen Märkten stark gestiegen sind. Laut UBS Globaler Immobilienblasenindex, das Städte basierend auf ihren Wohnimmobilienpreisen entweder als „Blasenrisiko“, „überbewertet“, „fair bewertet“ oder „unterbewertet“ einstuft. Von den 25 eingeschlossenen Städten sind 21 entweder ein Blasenrisiko oder überbewertet. Frankfurt, Toronto und Hongkong führen die Liste mit dem höchsten Blasenrisiko an, gefolgt von München, Zürich, Vancouver, Stockholm, Amsterdam und Paris. Alle US-Städte auf der Liste wurden ebenfalls als „überbewertet“ eingestuft.
Die Anleger behalten Evergrande und Peking im Auge, da die Zukunft für Chinas Immobilienmarkt ungewiss bleibt. Da die Märkte weltweit mit steigender Inflation und möglichen Zinserhöhungen zu kämpfen haben, könnten die Preise beginnen, sich abzukühlen.
Was können wir aus der Schuldengeschichte von Evergrande lernen?
Da die Immobilienpreise in anderen Regionen steigen, kann die Welt von China und vergangenen Immobilienblasen lernen, um zukünftige Krisen zu verhindern. Die des Weltwirtschaftsforums Emerging Horizons in Real Estate: Eine Brancheninitiative zur Dynamik der Vermögenspreise Der Bericht schlägt Folgendes vor, um zukünftige Blasen bei Immobilienvermögen zu vermeiden:
- Marktdaten: Die Regulierungsbehörden müssen mit der Immobilienbranche zusammenarbeiten, um robuste und zeitnahe Marktdaten, Analysen und Informationen bereitzustellen, einschließlich Daten zur Finanzierung von Immobilieninvestitionen und -entwicklungen, wobei die bereits laufenden globalen und nationalen Initiativen zur Kenntnis genommen werden.
- Transparenz und Verständnis: Nationale und internationale Behörden sollten Ziele festlegen, um mehr Transparenz und Verständnis im weitesten Sinne über die Immobilienmärkte und verwandte Märkte für Wertpapiere und Derivate hinweg zu schaffen.
- Auswirkungen der Außenpolitik: Die Immobilienbranche sollte sich mit Regierungen und politischen Entscheidungsträgern auf globaler, nationaler und lokaler Ebene über die Auswirkungen der öffentlichen Politik auf den Immobiliensektor austauschen.
- Informations-Clearingstelle („Hub“): Es sollte eine Plattform eingerichtet werden, um wichtige neue Richtlinien und aktuelle Forschungsergebnisse zu verfolgen und an hochrangige Entscheidungsträger im Immobilien-, Banken- und Finanzsektor sowie an politische Entscheidungsträger des öffentlichen Sektors zu kommunizieren, um sich mit Bereichen wie Entwicklungen auf dem Derivatemarkt und globalen und Reform des nationalen Bankensektors.
- Schwellenländer: In Schwellenländern (EME) sind spezifische politische Optionen erforderlich; das Weltwirtschaftsforum sollte seine Einberufungsplattform bereitstellen, um sich mit spezifischen Fragen zu befassen, die sich aus der Volatilität der Vermögenspreise in aufstrebenden Volkswirtschaften ergeben.
Es ist zwar noch nicht klar, was mit Evergrande passieren wird, aber die möglichen Folgen sind Insolvenz, Auflösung, Aufkauf oder ein Rettungspaket der Regierung. Klar ist, dass die Welt die Vermögenspreise und den Schuldenstand genau beobachten muss, um die Gesundheit einer bereits fragilen Weltwirtschaft zu bewahren.